瑕疵担保責任とは
不動産取引時において、売り主が負う責任のことを瑕疵担保責任と言います。
この瑕疵という言葉は、法律などで使われますが、一般的な日常会話ではあまり耳にしません。
不動産を売却した人は、売り主として買い主に対して瑕疵担保責任を負い、買い主に予期しない負担が生じないようにする義務があります。
瑕疵とは、建物の傷や地面のヒビなど、見た目でわかるものだけでなく、売買契約時に公表された情報と実際の物件の状況に差異がある場合も含まれます。
買い主は、このような瑕疵のある物件の場合には損害賠償を請求することができます。
瑕疵担保責任から契約不適合責任へ
不動産取引においては、古くから「瑕疵担保責任」という言葉が使用されてきました。
しかし、2020年の民法改正により、「瑕疵担保責任」の代わりに新たに「契約不適合責任」という言葉が導入されました。
内容に大きな違いはありませんが、損害賠償請求などの方法に一部異なる点が存在します。
したがって、この点にも理解を深めることが重要です。
隠れた瑕疵の種類
売り主の瑕疵担保責任は、見た目には気付きにくい「隠れた瑕疵」についても追及されます。
これは、建物や土地の内部に存在する問題を指します。
つまり、外観上は問題がないように見えるかもしれませんが、実際には内部に問題があるケースです。
売り主は、このような隠れた瑕疵に関しても責任を負い、買い主に公正な取引を提供する必要があります。
売り主は隠蔽や虚偽の情報提供を避け、コンプライアンスを遵守することが求められます。
参考ページ：契約 不適合 責任 責任範囲や注意点をわかり やすく解説
隠れた瑕疵についての具体的な分類と例
隠れた瑕疵とは、目に見えない部分に存在する建物や土地の問題を指します。
表面上は問題がなく見えるかもしれませんが、実際には内部に問題があるケースです。
以下に物理的瑕疵、法律的瑕疵、環境的瑕疵といういくつかのタイプを具体例を挙げて説明していきます。
1. 物理的瑕疵：建物の隠れた傷や経年劣化、内部の施工不良などが含まれます。
たとえば、柱の腐食や配管の老朽化、断熱材の劣化などが該当します。
2. 法律的瑕疵：土地の所有権や建築基準法などの法的な制約に違反している問題が含まれます。
たとえば、土地の不正な売買契約や建物の建築基準法違反による問題が該当します。
3. 環境的瑕疵：周囲の環境や地盤の問題が含まれます。
たとえば、地震や洪水などの自然災害による被害が考えられます。
これらの具体的な瑕疵の種類を理解することで、売り主と買い主の間でのトラブルを予防し、公正な不動産取引を実現することができます。