民法改正により、瑕疵担保責任という言葉は、「契約不適合責任」という表現に変わりました。
これは、不動産取引において古くから用いられてきた用語です。
両者の本質的な違いはほとんどないものの、損害賠償の要求方法などにおいて微妙な違いが生じています。
このため、違いを把握しておくことが重要です。
参考ページ：契約 不適合 責任 責任範囲や注意点をわかり やすく解説
不動産取引において、売主の責任は目に見えない「隠れた瑕疵」と呼ばれる欠陥にも及びます。
これは、建物の外観だけでなく、内部の問題や構造上の不具合なども含まれます。
これは、公正な取引を守るための措置であり、売主は情報を隠したり虚偽の情報を提供することを避け、法令を遵守する責任があります。
隠れた瑕疵には、物理的瑕疵、法的瑕疵、環境的瑕疵などいくつかの種類があります。
物理的瑕疵は、外観上は問題がないように見えるが、内部に問題がある場合です。
例えば、住宅に引っ越した直後に雨漏りが発生したり、白アリの被害がある場合がこれに該当します。
また、地下に危険物や違法な廃棄物が埋められていたり、建物が地震基準を満たしていない場合も、物理的瑕疵として考えられます。
法的瑕疵は、物件自体に問題がないが、法律に違反している場合を指します。
建物や土地の利用には、建築基準法や都市計画法などの法律規制が存在します。
外観上は問題がなくても、建物に構造的な問題がある場合は、法的瑕疵とみなされます。